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房企不能跨周期生长

2021-01-13 23:53 浏览:

前几天,有媒体报道,新希望集团董事长刘永好曾称中国有逾千家房地产企业转行养猪。自从“二师兄”身价陡涨,去养猪的人如过江之鲫,房企养猪已不是新鲜事。笔者好奇的是,房企为啥要去养猪?房地产主业都做不好,还能做好养猪副业?

这几年,猪确实站到了风口上,开始飞起来。据农业农村部监测,自2018年10月起,生猪基础产能大幅下降,2019年7月,全国400个监测县生猪存栏环比减9.4%,同比降32.2%,全国规模以上生猪定点屠宰企业屠宰量1730.34万头,环比减1.6%,同比降11.3%。生猪出栏数锐减,叠加非洲猪瘟影响,导致生猪市场供应明显减少、价格加快上涨,大部分养猪企业年平均毛利率都维持在较高水平。如牧原集团、新希望集团、温氏集团三大养猪头部企业2020年上半年毛利率分别为63.27%、42.6%、38.39%,同比增长均在20%以上。这就让很多人看着流口水。以前是上市公司卖几套房子就可以改善财务报表,现在是房企养几头猪,财务报表才会好看些,此一时彼一时也。

以前人们嘲笑房地产太土,现在房企觉得养猪最简单,圈一块地就可以了,而现在的房地产企业除了没钱,有的只有地了。但房企的地能否变身养猪场,或者房企拿来养猪的地,将来能否变性为房地产开发用地,都是未知数。房企不管三七二十一,争着去养猪,显然不是养猪容易, 朝鲜我爱去旅游网,而是房地产确实不好干了。去年8月20日,住房城乡建设部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,按照负债率高低,为房企划出了“三条红线”,并按触碰“三条红线”的情况,把房企分成了红橙黄绿四档,参加座谈会的12家房企分别对应不同的档位。但有问题的房企不止这12家,有人统计了49家房企,其中有15家处于“三条红线”的红档,8家处于橙档,15家黄档,11家绿档。长期以来,房地产行业盛行“高负债、高杠杆、高周转”扩张模式,南都大数据调研显示,我国76家房企一年内到期的有息债就达2.5万亿元,占有息负债总额的35%。“820新政”要求踩线房企必须在2023年前完成减负债目标。从今年1月1日起,所有房企都将执行“三条红线”政策。

这一政策已经让房企大佬惊呼“一切归零”了,没想到,就在今年1月1日,一个更为震撼的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》下发,又对不同银行金融机构的房地产开发贷款和个人房贷划出了“两条红线”,排在第一档的是7家房贷最多的银行,这7家银行的开发贷不得超过40%占比,个人房贷不得超过32.5%占比,排在第二档的是17家中资中型银行,他们的开发贷占比只有27.5%,个贷只有20%,一旦触碰到红线,就要停止所有房贷。一直以来,房贷被视为比较安全的信贷,按照银保监会主席郭树清的说法,中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,在此之前,开发商实际上已经很难从银行拿到开发贷了,因此,这39%的比例中,绝大部分应该是个人房贷。大家知道,个人房贷也有严格限制,买第一套房首付大概在30%-40%,买多套房的首付最高达70%-80%。这么高的首付款比例,楼市一旦出现跌价波动,首当其冲的不是银行,而是个人。但不管怎么说,个人房贷风险虽然由买房者承担,但钱是付给了开发商的。现在银行划出了“两条红线”,等于把开发商通过预售取得预付款的渠道也堵严了。这下买房人和开发商都要惊呼“楼市大地震”了。五条红线之下,养猪也就成了一些房企的救命稻草。

但房地产有房地产周期,猪也有猪周期。任何事物,物极必反,到了一个低谷或顶点,也就离反转不远了。大家都去养猪,猪周期的拐点就在不远处等你了。去年开始,政府就加大了生猪养殖扶持力度,农业农村部、自然资源部等部门先后出台降低养猪用地审批条件、政府贴息生猪贷款申请标准以及环保标准等政策。这些措施,对于擅长拿地的开发商颇具吸引力,但能否赶上猪周期高点却很难说。况且,养猪已成为重资产行业,没有点家底是养不起“二师兄”的。房企那边要降杠杆,这边却要加杠杆。弄不好就会驼子摔跤,两头落空。

1月8日,“十余年磨一剑”的生猪期货,在大商所正式挂牌上市,这是我国期货市场首个活体交割品种。牧原股份、温氏股份、新希望、傲农生物等龙头企业,均被纳入了生猪集团交割仓库及分库名单。生猪期货在这个时候上市,显然是为了熨平猪周期,对冲周期波动风险。专业机构已经发出警示,目前猪周期已步入下行轨道,今年底可望达到盈亏平衡线,2022年养殖户或将进入亏损期。

每个行业都有自己的周期,自己的行业踩不上周期,去踩别人的周期,很有可能一脚踏空。开发商还是干自己的老本行好些,如果连老本行都干不好了,那就干脆洗洗睡吧!